Выгодно ли гасить досрочно ипотеку

Ипотечный кредит – это довольно тяжелое бремя для семейного бюджета, но для многих иного способа обзавестись собственным жильем не существует. Тем не менее, за долгие годы сотрудничества с банком у семьи может появиться возможность внести определенную сумму в счет погашения основного долга по ипотечному кредиту, или, иными словами, оплатить займ досрочно. Причем данная процедура вызывает довольно много вопросов. Рассмотрим, как выгоднее гасить ипотеку досрочно уменьшение платежа или срока?

Права заемщиков

Прежде чем ответить на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, стоит обратиться к правам самого плательщика кредита. В первую очередь это касается тех заемщиков, которые оформляли свой жилищный займ до 2011 года, потому что на то момент банк имел полное право наложить ограничения на досрочное погашение каких-либо кредитов. Если вы загляните в кредитный договор, то обязательно обратите внимание на тот факт, что досрочное погашение предусмотрена штрафная санкция, как правило, в фиксированной сумме.

Даже если вы заключили договор ипотечного кредитования до 2011 года, и согласно его условиям вам придется заплатить штраф за досрочное погашение, то будьте уверены, взимать плату с вас кредитор не имеет права. Хотя банкам на самом деле не выгодно, если клиент ранее установленного графиком срока исполняет свои обязательства, потому что он теряет свой доход в виде процентов, соответственно самому заемщику это выгодно. А именно выгода досрочного погашения ипотеки заключается непосредственно в экономии на переплате.

Обратите внимание, что штраф за досрочное погашение кредита нарушает гражданские права заемщика.

Условия досрочного погашения ипотеки

Итак, для банка досрочное погашение ипотечных займов крайне невыгодно, тем не менее, любые действия кредитора строго ограничены российским законодательством. Но и здесь некоторые банки, как показывает практика, могут несколько ограничить права заемщика, например, установить минимальную сумму частичного погашения основного долга, обычно данное условие регламентировано в кредитном договоре. А вот что касается срока, то все они едины, независимо от банка, а именно этот срок составляет 30 дней. То есть за 30 дней до внесения суммы на кредитный счет заемщик обязан письменно уведомить о своем намерении кредитора.

Вообще, кредитные отношения с банком строго регулируются условиями кредитного договора, то есть кредитор определяет для заемщика его действия при досрочном погашении ипотеки, и это касается не только минимальной суммы досрочного погашения. В последнее время банки в договоре оговаривают одно условие при досрочном погашении, а именно срок кредита остается неизменным, уменьшается лишь сумма платежа. На это есть свои причины:

• банк взимает проценты за каждый период выплаты ипотечного кредита, которые начисляются на сумму основного долга, соответственно, чем больше срок, тем больше прибыль у кредитора;
• снижение размера ежемесячного платежа уменьшает финансовую нагрузку на бюджет заемщика, что уменьшает вероятность образование просроченной задолженности и соответственно снижает риски банка.

Сами заемщики могут выбрать тот или иной вариант в зависимости от своих обстоятельств, если иное не предусмотрено договором ипотечного кредитования. Далее, сравним преимущества уменьшения суммы выплаты и сокращения срока кредитования, ведь не все банки ограничивают действия заемщика при досрочном погашении ипотеки.

Сокращение срока кредитования при досрочном погашении ипотеки

Как говорилось ранее, что банку на выгодно уменьшение срока кредитования, соответственно заемщик может извлечь для себя определенную выгоду при ряде обстоятельствах:

• при расчете ежемесячного платежа по аннуитетной системе расчета;
• если ипотечный займ был оформлен сравнительно недавно, до 5 лет назад;
• банк оставляет на усмотрение заемщика сокращение срока выплаты ипотеки или уменьшение суммы ежемесячной выплаты;
• если ежемесячный платеж не является неподъемным бременем для семейного бюджета.

Теперь разберем все по порядку. Банки в основном предлагают своим заемщикам рассчитать платежа по аннуитетной системе. Это предоставляет банку больше заработать на переплате, а заемщику взять большую сумму за счет равномерного распределения суммы ежемесячного платежа, то есть все они между собой равны на протяжении всего периода выплаты ипотеки. Почему разумнее гасить досрочно займ в первой половине графика? Потому что, обратите внимание на график, в первой половине вы в основном произведите выплаты только по процентам, а во второй наоборот, тело кредита.

То есть в первой половине срока кредитования, вы можете платить большие суммы в счет погашения основного долга, чтобы во второй половине тело кредита значительно уменьшилось. Во второй половине выплаты по графику тело кредита осталось практически неизменным, потому что ранее вы осуществляли только выплату вознаграждения кредитору. Тем не менее, здесь вам также никто не запрещает выплатить ипотеку досрочно, причем банк обязан вам пересчитать проценты и вернуть разницу.

Обратите внимание, что банк обязан вам вернуть часть ранее уплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки, то есть если вы выплатили большую часть процентов, только потом досрочно вернули долг.

Выгодно ли гасить досрочно ипотеку? Безусловно, да, причем независимо от того, когда именно вы внесете сумму в счет частичного погашения основного долга. Ответить на вопрос, что именно в конкретном случае будет выгодно именно для вас поможет вам специалист кредитного отдела банка, по вашей просьбе специалист произведет расчет и пояснит вам, сколько вы сэкономите средств при уменьшении размера платежа и сокращении срока кредита. Кстати, возможно совмещение сразу двух вариантов, то есть вы можете одновременно и сумму ежемесячного платежа и срок кредитования, если это не запрещено условиями договора.

Уменьшение суммы ежемесячного платежа

Этот вариант стоит выбрать в том случае, если сумма ежемесячного платежа является довольно крупной и несет за собой тяжелую финансовую нагрузку на бюджет заемщика. То есть если вам затруднительно платить установленную графиком ежемесячную сумму, то внесение платежа в счет погашения основного долга станет для вас реальной возможностью уменьшить нагрузку на бюджет.
Кстати, вносить платеж в счет досрочного погашения основного долга вы можете неоднократно, а ровно столько раз, сколько позволяет вам ваш доход.

Большое значение имеет система расчета ваших ежемесячных платежей, то есть аннуитетная или дифференцированная. В первом случае платежа будут равными на протяжении всего периода выплаты ипотечного займа, а во втором, платеж будет уменьшаться ежемесячно. При дифференцированной системе расчет тело кредита делится на весь срок равными частями, а проценты начисляются ежемесячно на остаток долга. Здесь посчитать выгоду вы можете самостоятельно, для этого из остатка долга нужно вычесть сумму досрочного погашения и посчитать процент от оставшейся суммы.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Что выгоднее

Если говорить о том, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки уменьшать срок или сумму, то нужно произвести расчет. Приведем простой пример:

• сумма 2000000 рублей;
• ставка – 12% в год;
• срок – 20 лет;
• досрочное погашение – 1000000 рублей (через 5 лет);
• система расчет платежей аннуитетная.

Согласно данному примеру, ежемесячный платеж до досрочного погашения составлял 22021 рубль, а после уменьшился до 9948 рублей, общая переплата 2136974 рублей за весь период. При уменьшении срока общая переплата составит 1405402 рублей, а срок уменьшился наполовину. Здесь выгода очевидна, разумнее сократить срок.

При дифференцированной системе расчета будет следующая ситуация: при уменьшении срока переплата составит 1223964 рубля, срок сокращается на 10 лет, а при уменьшении суммы срок остается неизменным, а переплата составит 1513964 рублей.

Подведем итог: каждый отдельный кредит имеет свои особенности, поэтому выгоду стоит определять самостоятельно, опираясь лишь на свою жизненную ситуацию. Тем не менее, обязательно позаботьтесь о своем решении заранее, вы можете сотрудника банка произвести для вас предварительные расчеты и сравнить свою выгоду.