Стоит ли брать квартиру в ипотеку

Покупка нового жилья – дорогое предприятие. Уровень дохода большинства граждан не позволяет сделать это путем использования только собственных средств. Поэтому лица, желающие обзавестись собственным жильем, часто прибегают к кредитованию. Ипотека позволяет решить жилищный вопрос, но, вместе с тем, обрекает граждан на отчисление части семейного бюджета в течение нескольких десятков лет. Следует разобраться, стоит ли брать ипотеку или лучше отказаться от этой затеи.

Ипотека: суть

Все займы можно разделить на два основных вида: целевые и нецелевые. Под нецелевыми подразумеваются кредиты, которые граждане могут использовать по своему усмотрению. Целевые займы выдаются исключительно под определенную цель. Соответственно, все средства, полученные после оформления целевого кредита, должны быть потрачены на то, на что они были выделены.

Одним из видов целевых займов является ипотека. Под данным термином подразумевается выдача средств кредитором заемщику на покупку недвижимости с условием предоставления последним залога. Это наиболее распространенное среди населения понятие ипотеки, однако оно не отображает в полной мере сущность данного явления.

В более широком смысле под ипотекой подразумевается кредит, сопровождающийся предоставлением залога. Причем выданные средства могут быть использованы не только для приобретения недвижимости. Именно наличие залога определяет разницу между ипотекой и простым займом (для оформления которого залог не требуется).

Учитывая большие суммы займов и длительные сроки возвращения денег, ипотечные кредиты на покупку недвижимости стали довольно популярными в стране. Действительно, возможность взять средства взаймы и приобрести желанную квартиру является весьма привлекательной. Однако стоит учесть, что гражданин в итоге будет возвращать не только взятые взаймы средства, но и проценты по ним. В связи с этим возникает вопрос: выгодно ли брать ипотеку? Чтобы ответить на него, следует ознакомиться с особенностями данного вида кредитования.

Сильные стороны ипотечных займов

Приобретение жилья на современном рынке – дорогое предприятие. Стоимость жилого имущества обычно превышает отметку в несколько миллионов рублей. Для простых граждан, живущих на заработную плату, такая сумма является непосильной. Ипотека – это возможность приобрести квартиру не имея высокого дохода. Данное обстоятельство является первым преимуществом кредитов данного вида.

Следует также выделить следующие положительные черты ипотечных займов:

1. Большой срок возвращения средств. Большинство ипотечных займов выдаются на срок от 15 до 30 лет. Данное обстоятельство позволяет растянуть выплаты, благодаря чему уменьшается размер ежемесячных платежей, снижается финансовая нагрузка на семью.
2. Выдача гражданам больших сумм. Ипотечное кредитование предусматривает выделение заемщикам сумм, которые ровняются нескольким миллионам рублей (в банке «ВТБ», к примеру, максимальный размер ипотеки составляет 30 миллионов рублей). Это позволяет сразу приобрести понравившуюся собственность, без длительного откладывания средств.
3. Меньшая процентная ставка, по сравнению с обычными займами. Как правило, залог имущества приводит к снижению процентной ставки, что в теории должно уменьшить уровень переплат (но есть определенные нюансы).
4. Оформление права собственности на заемщика. После получения средств и приобретения недвижимости, лицо, взявшее кредит, становится собственником данной недвижимости. Соответственно, сразу же после покупки у него появляется возможность въехать в жилое помещение.

Следует также отметить, что сегодня программы ипотечного кредитования поддерживаются государством. Это значит, что определенные категории граждан могут оформить кредит на льготных условиях. Вследствие этого государство возьмет на себе обязательство по возмещению размера первоначального взноса или погашению части процентной ставки.

Факторы, снижающие привлекательность ипотечного кредитования

Ипотека предусматривает предоставление залога. В качестве обеспечения может выступать как движимое, так и недвижимое имущество. В случае с ипотекой для приобретения квартиры, залогом выступает жилая недвижимость. Чаще всего залог оформляется на квартиру, которая приобретается за банковские деньги.

Необходимость предоставления залога – первый минус ипотечных кредитов. Если клиент не сможет погасить задолженность, имущество будет реализовано на рынке для покрытия убытков банка. При этом средства, которые были выплачены заемщиком, ему не возвращаются. Соответственно, возможна потеря собственности спустя несколько лет, а также денег, которые были уже выплачены за нее.

Можно также выделить следующие негативные стороны ипотечного кредитования:

1. Большой срок возвращения средств. Это как преимущество, так и недостаток. С одной стороны данное обстоятельство положительно влияет на размер ежемесячных платежей, но с другой – увеличивает риск потери собственности и выплаченных средств.
2. Сложность в оформлении. К заемщику выдвигаются более жесткие требования (это же касается и предоставляемых документов), увеличивается продолжительность процесса оформления.
3. Необходимость оформления страховки имущества. Это приводит к дополнительным переплатам. При этом если заемщик отказывается от этого действия, банк может отказать ему в выдаче средств либо поднять процентную ставку.
4. Комиссии. Некоторые банки также взыскивают со своих клиентов комиссии. Дополнительно потребуется заплатить за рассмотрение заявки, оценку приобретаемого имущества, в некоторых случаях – анализ предоставляемой документации.

Минусом также является необходимость внесения первоначального взноса. Финансовые учреждения не готовы выплачивать полную стоимость ипотеки, поэтому гражданину придется самостоятельно внести определенную часть суммы. В «Сбербанке», к примеру, размер первоначального взноса составляет 15 процентов от стоимости недвижимости.

Уровень переплат

Один из главных минусов этого вида кредитования, а также причина, почему не стоит брать ипотеку – процентная ставка. В комплексе с длительными сроками возвращения средств данное обстоятельство может привести к значительным окончательным переплатам по займу. Следует привести пример расчета. Для его проведения используются следующие параметры (приведена действующая процентная ставка банка «ВТБ»):

1. Сумма займа – 7 000 000 рублей.
2. Срок кредитования – 20 лет.
3. Процентная ставка – 10%.

При таких параметрах займа за 20 лет клиент банка выплатит финансовому учреждению более 23 миллионов рублей. Соответственно, переплата составит 13 миллионов рублей.

Такой уровень переплат приводит к еще одному обстоятельству, о котором граждане часто не задумываются. Из-за использования ипотеки стоимость приобретаемого имущества может увеличиться в разы (в данном примере цена недвижимости выросла более чем в два раза). Соответственно, первое правило, касающееся ипотеки – оформлять ипотечный заем рекомендуется только в том случае, если у гражданина есть большой стартовый капитал, дающий возможность погасить задолженность в течение нескольких лет. В таком случае огромных переплат удастся избежать.

Ипотечное кредитование в 2017 году

На отечественном рынке ипотечного кредитования сейчас наблюдаются два процесса, которые могут повысить привлекательность ипотеки среди граждан. Это:

• снижение процентной ставки;
• падение цен на недвижимость.

В течение года средние процентные ставки по ипотеке снизились до уровня 10%. Это самый низкий показатель за все время существования независимой России. При этом в начале прошлого года средняя ставка была не ниже 13% годовых. Данное обстоятельство снижает нагрузку на заемщика и уменьшает уровень переплат.

На рынке недвижимости также наблюдается определенный застой. Увеличение жилищного фонда в комплексе с уменьшением количества покупателей привело к снижению цен на недвижимость. Снижение стоимости распространяется как на первичный, так и на вторичный рынок (во втором случае цена снизилась в среднем на 1,5%).

Стоит ли брать квартиру в ипотеку сейчас? Учитывая обстоятельства, описанные выше, большинство экспертов отвечает на данный вопрос утвердительно. В текущем году сложились наиболее выгодные условия для взятия ипотечного займа за все годы существования банковской системы России.

Однако, как показывает расчет, представленный выше, даже при процентной ставке в 10% окончательная стоимость квартиры может возрасти более чем в два раза. При этом эксперты не рекомендуют ожидать дальнейшего понижения ставки. В любой момент она может начать увеличиваться и, соответственно, шанс оформить ипотеку на наиболее выгодных условиях будет утерян.

Валютная ипотека

Отдельная тема – валютная ипотека. Подобные кредитные программы привлекают граждан пониженными процентными ставками. Поэтому многие заемщики выбирали и выбирают именно валютные займы. Но на самом деле назвать данный вид кредитов выгодным довольно сложно. Размер выплат по займу напрямую зависит от курса валют. Предусмотреть этот параметр на несколько десятков лет наперед невозможно. Соответственно, граждане постоянно рискуют, поскольку размер ежемесячных перечислений может возрасти, в то время как уровень дохода останется прежним.

Резкое падение курса рубля по отношению к валюте в 2008 и 2014 годах привело к тому, что многие граждане, оформившие ипотечные займы в иностранной валюте, потеряли возможность платить по обязательствам. Поскольку по условиям кредитных договоров применялся текущий курс валют, а не тот, что был действительным во время оформления займа, размер ежемесячных платежей возрос в несколько раз.

Поэтому валютную ипотеку допустимо оформлять, только если гражданин получает заработную плату в долларах или евро. В противном случае существует высокая вероятность скачков курса, что в дальнейшем может привести к потере собственности.

Аренда вместо ипотеки

Сегодня многие граждане снимают жилье в аренду. Это одна из причин, по которым возникает необходимость в получении ипотечного кредита. Однако, как показывает практика, аренда может быть выгоднее ипотеки. Это объясняется следующими факторами:

1. Арендная плата в большинстве случаев значительно ниже платежей по займу.
2. В случае возникновения необходимости переезда, гражданин может без проблем разорвать договор аренды, соответственно, он не привязан к определенной географической точке.
3. В случае ЧП гражданин не рискует потерять собственность (поскольку квартира принадлежит другому лицу).

Существует еще одно важное обстоятельство. Выплата аренды в комплексе с постепенным откладыванием денег на квартиру в большинстве случаев является более выгодной, нежели ипотечный заем. Даже при учете уровня инфляции и увеличения стоимости имущества, размер окончательной переплаты будет ниже, чем в случае с ипотекой. Среди недостатков данного способа:

1. Зависимость от хозяина собственности, что предполагает наложение определенных ограничений на использование недвижимости.
2. Длительное время ожидания.

На накопление необходимой суммы может уйти несколько десятилетий. Ускорить процесс можно, открыв депозит в одном из отечественных банков. В таком случае средства гарантировано не будут тратиться клиентом, а процентная ставка убережет их от инфляционных процессов.

Сдача ипотечного жилья в аренду

Один из способов покрытия стоимости ипотеки – сдача ипотечной квартиры в аренду. Законодатель не запрещает проводить такие действия. Соответственно, гражданин может приобрести квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Средства, полученные в результате этого, направляются в счет погашения задолженности. При помощи данного способа можно получить квартиру после погашения займа без затраты личных средств. Однако данный способ действует только в теории.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду? Как показывает практика, в данном случае теоретические соображения не согласуются с реальной ситуацией:

1. Во-первых, от заемщика потребуется первоначальный взнос.
2. Во-вторых, стоимость аренды в большинстве случаев существенно ниже платежей по займу. Если же заемщик установит высокую стоимость арендной платы, найти клиента будет довольно сложно.
3. В-третьих, лицо, проживающее в квартире, может повредить ее. Поэтому необходимо учитывать также стоимость проведения ремонтных работ и дополнительные затраты.

Как следствие, заемщик не только не покроет затраты на ипотеку, но, в большинстве случаев, вынужден будет вложить дополнительные средства. Кроме того, неизвестно в каком состоянии будет квартира после ее использования сторонними лицами на протяжении нескольких десятков лет.

Таким образом, оформление ипотечного кредита позволяет приобрести недвижимость в короткие сроки. После оформления сделки заемщик становится собственником жилья, но не может распоряжаться им в полной мере, поскольку оно предоставляется в качестве залога (то есть, продать имущество или обменять его на другое, нельзя).

Длительный срок погашения займа в комплексе с процентной ставкой приводят к значительным окончательным переплатам, что повышает реальную стоимость имущества. Поэтому, несмотря на рекордно низкие процентные ставки и понижение стоимости имущества, оформлять ипотеку без большого первоначального взноса невыгодно. Иная ситуация возникает, если гражданин уже собрал значительную часть средств, необходимых для приобретения собственности, и сможет погасить задолженность в течение нескольких лет.