Что нужно для оценки квартиры для ипотеки

Ипотека – это один из наиболее популярных видов кредита для покупки недвижимости. Принцип его работы достаточно прост. Сначала заемщик обращается в банк с просьбой о предоставлении ему суммы, достаточной для приобретения жилья. Затем банк рассматривает эту просьбу и, в случае положительного ответа, заемщик получает средства, необходимые для приобретения квартиры и становится ее формальным собственником.

Однако полноправным собственником своего жилья заемщик становится только тогда, когда кредит будет полностью погашен, и с квартиры снимется обременение, запрещающее продажу или обмен приобретенной недвижимости. Ограничения накладываются банком в качестве меры предосторожности, поскольку сумма кредита на недвижимость достаточно высока.

Зачем проводится оценка квартиры для ипотеки

Если у заемщика отсутствуют возможности для погашения выданного банком кредита, то банковское учреждение имеет полное право реализовать приобретенное им имущество для того, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому, согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», перед выдачей средств по ипотечному кредиту проводится обязательная процедура оценки стоимости квартиры. Данная процедура выполняется специализированными организациями, аккредитованными банковским учреждением. Результатом этих работ является отчет, один из экземпляров которого остается у заемщика.

Банк оценивает стоимость недвижимости для определения:

• возможности предоставления кредита заемщику;
• суммы кредита и сроков его погашения;
• возможности предоставления данной недвижимость в качестве залога для обеспечения кредитных обязательств;
• возможных рисков в случае участия заемщика в долевом строительстве.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке

Ипотека на квартиру в новостройке практически не отличается от классической ипотеки, однако потенциальному заемщику следует знать некоторые нюансы. Главным отличием квартиры в строящемся доме является отсутствие техпаспорта, который является правоустанавливающим документом на недвижимое имущество. В некоторых случаях банки оценивают возможность выдачи кредита на квартиру, которая не прошла процедуру сдачи в эксплуатацию. В этом случае потенциальные кредиторы не могут зарегистрировать свое право на владение жилплощадью и получить технический паспорт.

Исходя из этого, квартиру в строящемся многоквартирном доме, до ее ввода в эксплуатацию, нельзя в полной мере считать залогом. Банки даже не могут наложить обременение на такое жилье, так как оно еще не было зарегистрировано, а значит, фактически, никому не принадлежит. Кредитор в таком случае имеет только право требования на будущую жилплощадь. Кроме того, оценочная стоимость жилья на этапе строительства ниже, чем на стадии введения многоквартирного дома в эксплуатацию, поскольку проект может получить статус недостроя или долгостороя. Поэтому кредиторы чаще выдают ипотечные кредиты, если уверены в благонадежности застройщика, а оценка имущества произведена аккредитованным экспертом.

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки

Перед тем как вызвать оценщика на объект, заемщик должен собрать необходимые документы. Как правило, оценщики требуют предоставить полную документацию, подтверждающую юридический статус недвижимости, и особое внимание уделяют квартирам в новостройках. Именно поэтому каждому заемщику необходимо знать, какие нужны документы для оценки квартиры для ипотеки. В зависимости от юридического статуса жилплощади, от ее собственника могут потребоваться:

• документ, демонстрирующий способ приобретения недвижимости;
• ведомость о регистрации права собственности;
• документы, позволяющие застройщику осуществлять строительную деятельность;
• копия учредительных документов застройщика;
• документы на участок земли, на котором осуществляется строительство;
• техническая документация;
• акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
• приемный акт на жилплощадь;
• документ, подтверждающий текущий этап строительства;
• справки о начале и завершении строительства многоквартирного дома;
• выписка из государственного реестра об отсутствии обременений на недвижимость;
• копии платежных чеков застройщику, если таковые были.

Последовательность проведения оценки квартиры

Потенциальному заемщику не обязательно знать все тонкости того, как происходит оценка квартиры для ипотеки. Для этого необходимо найти лицензированную организацию или эксперта и пригласить его на объект. Профессиональный оценщик может использовать несколько различных формул для вычисления рыночной стоимости жилья. Банковские учреждения больше интересует ликвидационная стоимость или сумма, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки, если возникнет такая необходимость.

Как правило, ликвидационная стоимость как минимум на 25% ниже рыночной. Однако, если она намного меньше рыночной стоимости, то вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита будет достаточно высокой.

Процесс оценки квартиры проходит в несколько этапов:

1. Выбор квартиры и подготовка документов. Главная особенность проведения работ по оценке жилья для ипотеки, состоит в необходимости договариваться как с оценщиком, и с владельцем недвижимости. Эксперт по оценке приглашается еще до заключения договора, а квартира остается собственностью продавца, который должен предоставить все бумаги, а также доступ для осмотра жилплощади.
2. Заключение договора с компанией. Договор с кредитным учреждением заключается после выбора квартиры и подготовки всех необходимых документов. Документ содержит информацию об адресе квартиры, стоимости услуги, цели оценки и сроках проведения.
3. Оплата услуг специалиста. Большинство организаций, осуществляющих оценку жилья для ипотеки, принимают оплату до выполнения работ, но после подписания договора.
4. Предоставление доступа к жилплощади и документам. Как только оценщик получает на руки все необходимые бумаги, он может посетить описываемую квартиру, произвести замеры, оценить ее состояние и сделать фотографии, которые будут прилагаться к оценочному документу.
5. Передача данных об оценке в кредитное учреждение. Отчет содержит более двух десятков страниц подробной информации об оцениваемой жилплощади и ее стоимости. Документ передается в кредитное учреждение для дальнейшего заключения о возможности выдачи ипотеки.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Конечная сумма оплаты работ по оценке недвижимости устанавливается организацией, оказывающей данный вид услуг. При этом окончательная стоимость оценочной экспертизы зависит от:

• размера жилплощади;
• местоположения объекта;
• характеристик объекта;
• сроков проведения оценки.

На сегодняшний день стоимость оценки квартиры для ипотечного кредита составляет от 2000 до 5000 рублей, однако оценка нестандартных объектов может потребовать значительно больших затрат.

Одним из лидеров среди банковских учреждений, выдающих ипотечные кредиты, является Сбербанк. Сбербанк отличается более основательным подходом к оценке недвижимости, чем большинство его конкурентов. Хотя, в общем, работы по оценке стоимости недвижимости для Сбербанка такие же, как и у других банков, хотя есть определенные нюансы. К примеру, в оценочном отчете необходимо указать данные о вводе новостройки в эксплуатацию, сведения о планах по проведению капитального ремонта дома с возможным отселением жителей, а также некоторые специфические требования, о которых известно только партнерским организациям. В среднем, стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка составляет 2500 рублей.

Выбор оценочной организации

Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ипотечном соглашении, помимо условий выдачи кредитных средств, должна быть прописана подробная информация о предмет кредитования и его оценочной стоимости. При этом многих потенциальных заемщиков интересует, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Согласно действующей редакции этого закона, расходы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в полной мере берет на себя потенциальный заемщик.

Заемщик ипотечного кредита имеет полное право выбрать любую организацию, занимающуюся оценкой рыночной собственности недвижимости. Обычно у каждого банка имеется собственный рекомендуемый список лицензированных организаций, которые заключили с ним партнерские соглашения. Банк не имеет права требовать выполнение работ какой-то определенной организацией, но будет правильнее воспользоваться услугами оценщика из списка партнеров данного банка. В этом случае рассмотрение заявки на выдачу кредита происходит быстрее, поскольку банку не нужно будет проверять неизвестного оценщика.

Организация, занимающаяся оценкой рыночной собственности недвижимости должна быть легитимной, то есть иметь свидетельство саморегулируемой организации (СРО) и полис страхования гражданско-правовой ответственности на сумму от 300 тысяч рублей.

Наличие полиса не только свидетельствует о профессиональных качествах и определенном опыте оценщика, но и является гарантией компенсации потраченных заказчиком средств в случае выявления ошибки. Выбор оценивающей организации следует предварительно согласовать с кредитным учреждением. Помимо этого, банк требует выполнения определенных условий, касающихся оформления оценочного договора жилья.

Готовый отчет должен выполнять как индивидуальные требования выбранного банка, так и соответствовать общим критериям оформления Ассоциации Российских Банков, а также Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования. Общепринятые стандарты оформления дают возможность банку получить максимально подробные представления о недвижимости заемщика. Данные стандарты учитывают всевозможную уточняющую информацию, касающуюся характеристик квартиры и многоквартирного дома, местоположения жилья, а также дают рекомендации оценочной организации для вычисления рыночной и ликвидационной стоимости квартиры.

Поэтому выбор эксперта по оценке из перечня рекомендуемых банком является гарантией наличия опыта в выполнении подобных расчетов. В случае отсутствия такового опыта, вероятность отклонения оценочного отчета банком будет весьма высока, а повторная оценка может отнять у заемщика еще больше времени.

Сроки

Сколько же действует оценка квартиры для ипотеки? При вычислении стоимости объекта ипотечного кредитования, принимаются во внимание многие факторы, такие как технические характеристики квартиры и ее окружения, ситуации на рынке недвижимости, политической и экономической стабильности в регионе и так далее. Эти факторы редко остаются постоянными, поэтому по истечении определенного времени может измениться и стоимость оцениваемого недвижимого имущества. По этой причине оценочном отчете всегда ставится дата осуществления оценочных работ.

Как правило, результаты оценки используются сразу после её определения. В этом случае срок действия оценочного договора не имеет значения. Если оценочные работы выполняются регулярно, то их результат можно считать действительным до следующего определения стоимости, однако в большинстве случаев в документе ставится дата, до достижения которой последняя оценка считается действительной. После ее наступления заявленную в заключении рыночную стоимость квартиры эксперты не рекомендует брать в расчет, поскольку орган судебной власти или банковская организация, вероятно, её не будут принимать, и тогда потребуется повторное вычисление стоимости.

Срок действия оценки, согласно Федеральному стандарту оценки ФСО №1, не может превышать полугода. Если у кредитной организации есть основания усомниться в правильности оценки, она имеет право обратиться за разъяснениями в суд.