Бесплатная консультация юриста
по финансовым вопросам
8 499 677-48-27

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца

Без привлечения заемных средств банка вряд ли можно купить собственное жилье, поэтому многие сталкиваются с данной сделкой. Стоит отметить, что данный вид кредитования довольно рискованный для заемщика, в случае невозможности исполнять обязательство, жилье как предмет залога отойдет кредитору. Но на начальном этапе, а именно при оформлении жилищного займа и покупке квартиры, обе стороны, продавец и покупатель несут определенные риски. Рассмотрим, чем сопровождается, продажа квартиры по ипотеке, риски продавца.

продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Этапы ипотечного кредитования

Оформление сделки между продавцом и покупателем с привлечением третьей стороны, то есть банка, довольно сложный и длительный процесс. Рассмотрим несколько этапов, на которых у продавца может возникнуть риски:

  • оценка состояния и рыночной стоимости жилья;
  • страхование объекта залога;
  • переход объекта в залог банку;
  • перечисление средств на лицевой счет покупателя.

Теперь разберем по порядку. Оценка состояния и рыночной стоимости жилья – это обязательная процедура перед оформлением ипотечного кредита. Это нужно банку, чтобы независимый эксперт оценил рыночную стоимость объекта и его состояние. Ведь ипотека оформляется на длительный срок, и у банка должна быть гарантия, что за эти годы жилье не придет в негодность и не обесценится, ведь тогда его невозможно будет продать и возместить свой убыток.

Оценка рыночной стоимости также необходима для того чтобы у кредитора была возможность определить реальную цену, если по договору между кредитором и заемщиком стоимость будет явно завышена, то сделка наверняка не состоится. Здесь у продавца есть риск, что банк не усмотрит в объекте ценный для него залог или откажется инвестировать в его покупку средства. Продавец не рискует деньгами, но может потерять довольно много времени.

Обратите внимание, что оценкой объекта занимается только компания, аккредитованная банком, в противном случае у кредитора могут возникнуть сомнения в подлинности документа.

Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью. В чем она заключается? Предмет залога подлежит обязательному страхованию он несчастных случаев, то есть если случиться пожар, затопление, стихийное бедствие, то страховая компания покрывает долг заемщика перед кредитором. Но риск продавца в том, что полис оформляется до регистрации объекта в Росреестре за счет собственных средств покупателя. Но пока квартира находится в собственности у продавца и наступит страховой случай, то именно он получить денежную компенсацию, а не покупатель, что тоже может повлечь за собой неприятные последствия.

завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца
Этапы сделки купли-продажи недвижимости

На последнем этапе, а именно подписание договора купли-продажи риски хоть минимальны, но все же существуют. Во-первых, в залог к банку объект попадает сразу после подписания договора купли-продажи, то есть до регистрации права собственности к покупателю, то есть в регистрационных действиях будет отказано, то продавцу придется снимать обременение со своей собственности, в противном случае он ее не продаст. Во-вторых, деньги будут перечислены на счет продавца в течение 10 дней после перехода права собственности, возможно, данные сроки не всегда устраивают продавца.

Обратите внимание, что сегодня у продавца меньше рисков по той причине, что заемные средства не попадают в руки покупателя и перечисляются непосредственно на расчетный счет продавца.

Завышение стоимости

У банка к заемщику есть жесткие требования, основное из которых – это первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости объекта. Это нужно для того, чтобы банк понес как можно меньше убытков в случае невозврата долга. Но даже небольшой процент – это довольно внушительная сумма, которая составит минимуму 400-500 тысяч рублей, не все ей обладают. Некоторые особо находчивые покупатели могут предложить продавцу в договоре купли-продажи указать завышенную стоимость, чтобы купить жилье без первоначального взноса.

Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос. То есть 750 тысяч рублей должен покупатель передать непосредственно продавцу, банк дает ипотеку на 3 млн рублей, это фактическая стоимость объекта.

продажа квартиры под материнский капитал риски продавца

Но не все так просто, не стоит особо рассчитывать на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Риски продавца, ровно, как и покупателя, довольно велики, причем афера вскроется на начальном этапе. А именно когда объект будет оценивать независимый эксперт, он же в том числе, должен определить, реальную стоимость квартиры, и если она не будет совпадать с запрашиваемой, то банк кредит не одобрит. Покупатель, конечно, может договориться с экспертом и получить документ с нужными ему данными, но и это плохой вариант, потому что шансы в данном случае равны нулю.

Другой вариант – договориться с продавцом о рассрочке платежа на размер первоначального взноса, о данном риске поговорим чуть позже. Вообще, хочется отметить, что банк готово оплатить только определенный процент от стоимости квартиры, и в расчет берется не только цена, установленная продавцом, но и оценка независимого специалиста.

Обратите внимание, что большинство кредиторов с целью обезопасить сделку от мошеннических действий со стороны ее участников, требуют от потенциального заемщика предоставить доказательства наличия у него суммы для первоначального взноса.

Есть еще один нюанс. Для продавца невыгодно завышать реальную стоимость объекта, ели он находится в собственности менее 3 лет, ведь тогда ему придется платить налог на доход. Хотя если жилье было в собственности более 3 лет, то данный налог платить не нужно.

завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Рассрочка платежа

Данные сделки происходят довольно редко, но и такой способ расчета исключать нельзя. Например, если у покупателя нет первоначального взноса на покупку жилья, зато есть возможность договориться о рассрочке платежа. В идеале провести данную процедуру можно по следующей схеме:

  • вы оформляете договор купли-продажи, где прописываете, что платеж будет рассрочен на определенный срок, при этом продавец может повысить рыночную стоимость объекта, чтобы оправдать свои риски;
  • далее, вы составляете дополнительный документ, который связан непосредственно с рассрочкой оплаты, а именно сумму долга и порядок оплаты, этот документ нужно заверить у нотариуса;
  • договор купли-продажи и долговой документ вы передаете в Росреестра, где по факту сделка будет зарегистрирована, а именно права собственности переходят покупателю, но на объект будет наложено обременение, эти данные передаются в единый государственный реестр прав.

Но с банком данная схема не получится по той причине, что объект будет в залоге у банка. Единственное, на что может рассчитывать покупатель – это рассрочка первоначального взноса. Рассмотрим, как в данном варианте будет выглядеть продажа квартиры в рассрочку, риски продавца.
Во-первых, стороны договора могут составить долговую расписку и заверить ее у нотариуса. Причем сделать это обязательно нужно ведь в случае невыполнения своих обязательств, придется обращаться с иском в суд. Во-вторых, продавец имеет права взимать вознаграждение за предоставления рассрочки в виде процентов, а также назначить неустойку в случае нарушения условий договора.

Итак, если условия договора покупателем были нарушены, то придется обратиться с иском в суд. Правда, в любом случае, на стороне продавца, потому что он свои обязательства выполнил, но процесс взыскания может значительно затянуться. Взысканием средств будет заниматься судебный пристав исполнитель, и если у ответчика нет ликвидного имущества, то деньги будут списываться малыми частями с заработка.

продажа квартиры в рассрочку риски продавца

Продажа жилья с использованием материнского капитала

С использованием средств с использованием материнского капитала сделку можно провести по двум схемам с привлечением заемных средств банка или без них. В первом варианте покупатель берет ипотечный займ и направляет средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, то есть банк оформляет займ на покупку жилья, а пенсионный фонд после представления владельцем сертификата полного пакета документов деньги перечисляет в пользу кредитора.

В другом варианте средства получает непосредственно покупатель, что более выгодно в первую очередь для продавца. Ведь пенсионный фонд перечисляет деньги только в течение 2 месяцев после подачи документов, а банк в течение данного срока начисляет проценты заемщику. Если продавец имеет возможность ждать оплаты в течение двух месяцев после перехода прав собственности.
В принципе сегодня довольно часто проводится продажа квартиры под материнский капитал. Риски продавца при этом отсутствуют, если жилье полностью соответствует требованиям закона. А именно оно не находится в аварийном соответствии и по нормам пригодно для проживания детей.

Обратите внимание, что единственный риск в том, что на счете покупателя может быть недостаточно средств, например, мама обналичивала деньги в рамках государственной поддержки, чтобы избежать неприятностей стоит запросить документ подтверждающий остаток на счете материнского капитала.

Ипотека: есть ли риски для продавца

Сегодня банки тщательно и ответственно подходят к вопросу ипотечного кредитования, а именно проводят проверки платежеспособности клиента, а также полную чистоту сделки. То есть продавец обязан предоставить все документы и справки относительно объекта, которые подтвердят, что жилье не обременено, и находится в надлежащем состоянии.

продажа квартиры по ипотеке риски продавца
Риски сторон при заключении договора купли-продажи на недвижимость

Кроме того, продавец обязательно получит оплату по договору, но только обычно это делается после сделки. Хотя иногда банки используют другую схему: открывают счет для продавца и перечисляют на него сумму по договору, но получить ее он может только тогда, когда предоставит документ, подтверждающий переход прав.

Обратите внимание, что стоит заблаговременно поинтересоваться у кредитора, взимает ли он плату за открытие счета или снятие наличных, по сути, такие расходы продавец нести не должен.

Как видно, из всех возможных сделок с недвижимостью минимальные риски несет продавец при продаже жилья по ипотечному кредиту. Ведь здесь банк выступает заинтересованной стороной и тщательно контролирует весь процесс сделки и тщательно проверяет каждый документ.

Добавить комментарий