Как взять кредит под коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость предназначена для ведения бизнеса. Стоимость подобного имущества на современном рынке довольно высока, из-за чего многие предприниматели предпочитают заключать договор аренды, а не приобретать недвижимое коммерческое имущество. Однако сегодня некоторые банки предлагают своим клиентам кредит под залог коммерческой недвижимости, с помощь которого бизнесмен может приобрести здание, не выводя средства из своего бизнеса.

Коммерческая недвижимость

Под коммерческой недвижимостью подразумевается имущество, которое используется с целью получения прибыли, увеличения общего капитала предприятия. Такой вид имущества – привлекательный инвестиционный актив. На современном финансовом рынке многие бизнесмены готовы вкладывать свои средства в него. Хорошая ликвидность коммерческой недвижимости обеспечивает ей повышенный спрос.

Выделяют несколько видов подобного имущества. Так, коммерческая недвижимость может быть:

1. Офисной. В данном случае имеются в виду кабинеты, бизнес-центры и т. п.
2. Розничной. В розничную недвижимость входит, к примеру, торговое здание, гостиница, магазин. Разнообразные спортивные комплексы также относятся к данному виду.
3. Индустриальной. Складские помещения, места хранения продуктов производства, заводские сооружения и другое подобное имущество относится к индустриальной недвижимости.

Соответственно, к коммерческой недвижимости относятся все здания, которые предназначены для работы предприятия, ведения бизнеса и получения прибыли. Они не могут применяться в качестве жилой площади, проживание на их территории является невозможным. Квартира, как и жилой дом, не относятся к подобным объектам и не могут официально использоваться для достижения коммерческих целей.

Использование зданий, предназначенных для ведения бизнеса

Лица, желающие начать собственный бизнес, могут получить в свое распоряжение недвижимость одним из трех возможных способов. Так, предприниматель может:

1. Выкупить строение, став, таким образом, его полным владельцем. В таком случае между владельцем помещения и бизнесменом заключается договор купли-продажи, имущество полностью переходит во власть предпринимателя. Последний получает право распоряжаться недвижимостью так, как он захочет. Все права имущественного характера на здание переходят к нему. Несмотря на очевидные преимущества, такой способ имеет существенный недостаток. Необходимость приобретения имущества значительно увеличивает необходимый стартовый капитал. Если же предприниматель уже наладил бизнес, выведение с оборота большой суммы средств может негативно сказаться на производстве.
2. Взять недвижимость в аренду. Неплохой способ для начинающих бизнесменов. Аренда обойдется дешевле, нежели приобретение. Это дает возможность запустить производство с меньшим стартовым капиталом. Однако данный способ не является слишком надежным. Арендная плата, как показывает практика, постоянно повышается. Кроме того, в любой момент арендодатель может отказаться продлевать договор, из-за чего бизнесмену придется приостанавливать производство и искать новые помещения, что может занять время. Чем дольше предприятие будет простаивать, тем выше будут убытки предпринимателя.

Компромиссным является третий способ развития бизнеса – взять кредит под коммерческую недвижимость. Данная услуга сначала появилась на территории Соединенных Штатов Америки и Европейского Союза. Там она приобрела большую популярность, с чем и повязано продвижение такого банковского продукта на современном российском финансовом рынке.

Бизнес-ипотека

На территории Российской Федерации предоставление средств на развитие бизнеса под залог коммерческой недвижимости получило название «бизнес-ипотека». Продукт довольно новый для финансового рынка страны. Данный сегмент кредитования только начинает развиваться, поэтому предложений от банков не так много. В большинстве случаев к подобному виду кредитования прибегают предприятия, относящиеся к малым и средним. Подобное ограничение связано с условиями займов и их максимальной суммой.

Закон «Об ипотеке» не предусматривает выдачи средств на покупку коммерческой недвижимости. В нем прописаны условия кредитования жилых помещений. Схема кредитования в случае с недвижимостью несколько отличается от простой ипотеки. Выглядит она следующим образом:

1. Заемщик находит необходимое и подходящее ему здание.
2. Банковская организация одобряет его заявку на получение средств, после чего переводит их на счет продавца.
3. Заемщик оформляет договор купли-продажи, становясь владельцем имущества.
4. После смены собственника имущество оформляется как залог.

Подобные сделки являются риском для банка, поскольку на каждом этапе что-то может пойти не так. Это одна из причин, почему с таким продуктом работают далеко не все банковские организации. Однако на рынке РФ есть финансовые учреждения, которые готовы выдавать средства начинающим бизнесменам.

Особенности формы кредитования

После того как сделка будет осуществлена, бизнесмен сможет использовать имущество по его целевому направлению. Как и в случае с другими банковскими продуктами, гражданин обязан каждый месяц производить платежи в счет погашения займа. Однако, в отличие от аренды, лицо является собственником здания, имеет больше прав и постепенно выплачивает средства за уже приобретенное имущество.

Подобные займы позволяют получить в пользование от 1 до 200 миллионов рублей (в некоторых случаях – 600 миллионов рублей). Срок кредитования – до 10 лет. При этом банковская организация готова вложить в имущество до 70—80% средств от его итоговой стоимости. Остальную часть придется оплачивать бизнесмену. Однако некоторые банки, обращая внимание на рост популярности продукта, не выдвигают требований касательного первоначального взноса.

Преимуществом формы кредитования является процентная ставка. Несколько лет назад она достигала 19% годовых. Однако сейчас наблюдается понижение до 15% годовых. В любом случае, уровень переплаты за заем в данном случае значительно ниже, нежели при потребительском кредите.

Также следует учесть, что поскольку залогом является коммерческое имущество, гражданин в случае убытков и невозможности перевода средств теряет не свой дом или личную недвижимость, а здание, которое использовалось для ведения «прогоревшего» бизнеса. Этим определяется меньший риск для клиента, нежели в случае с другими видами кредитования.

Ипотека под коммерческую недвижимость обладает двумя существенными недостатками. Первый кроется в сроках заключения договора. Обычно для получения средств понадобиться значительно больше времени, нежели при простой ипотеке. Второй минус – максимальная сумма такого займа ограничена значительнее, нежели в случае с обычной ипотекой.

Конкретные предложения

Получить коммерческую ипотеку может как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Во втором случае можно добиться большей суммы займа, его длительности, а также лучших условий в плане процентной ставки. Большая часть финансовых учреждений предпочитает работать именно с такими клиентами. Сегодня они могут получить доступ к продуктам следующих организаций:

1. «Банк Интеза». Предлагает своим клиентам бизнес-ипотеку на срок до 10 лет. Максимальная сумма, на которую может рассчитывать клиент – 120 миллионов рублей. При этом заемщик должен быть готов к тому, что ему придется самостоятельно оплатить 20% от стоимости приобретаемого имущества. Среди преимуществ продукта – возможность отсрочки платежей, а также выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.
2. «ВТБ 24». Заемщик может получить до 4 миллионов рублей на срок до 10 лет. Процентная ставка зависит от конкретного случая и начинается от 13,5% годовых. Как и в предыдущем случае, возможна отсрочка. Однако, в отличие от продукта «Банка Интеза», «ВТБ» требует от своих клиентов оплаты 15% от стоимости недвижимости.
3. «Сбербанк». Банковская организация предлагает своим клиентам кредитную программу «Бизнес-Недвижимость». По ее условиям клиент может получить от 150 000 рублей на срок до десяти лет. Преимуществом программы является низкая процентная ставка – всего 11,8% в год. Кроме того, в особых, исключительных случаях, клиент может получить до 600 миллионов рублей.
4. «РоссельхозБанк». Предлагает клиентам до 200 миллионов рублей. Возвратить средства необходимо на протяжении 8 лет. Клиент должен внести до 20% от стоимости приобретаемого имущества, однако возможна отсрочка платежей на 1 календарный год.

Несмотря на то что выше указаны довольно высокие максимальные суммы займов, взять взаймы больше нескольких миллионов рублей довольно сложно. Банки очень требовательны к своим клиентам и дают действительно крупные суммы только проверенным лицам.

Получить кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицом можно в нескольких банках. Подобные продукты предусмотрены «Сбербанком», «РоссельхозБанком», «Меткомбанком», «Банком Москвы». В «Сбербанке», к примеру, физическое лицо может получить до 120 миллионов рублей под 12,5–14,9% в год. Однако максимальный срок кредитования ограничен трема годами.

Требования, выдвигаемые к недвижимости и заемщику

К имуществу, которое принимается в качестве залога, выдвигаются повышенные требования. Финансовое учреждение, выдавая средства предпринимателям, рискует их потерять. Поэтому получить заем можно только в том случае, если имущество, использующееся в качестве залога, отвечает следующим требованиям:

• является коммерческим;
• не заложено под кредит в другом финансовом учреждении;
• не является предметом спора между несколькими физическими или юридическими лицами, не находится под арестом;
• официально зарегистрировано в Росреестре;
• соответствует по качеству запрашиваемой заемщиком сумме.

К лицу, которое желает получить средства, также выдвигаются определенные требования:

1. Гражданин должен быть старше 18 лет и иметь российское гражданство.
2. Предприниматель должен проживать в том регионе, где действует филиал кредитора.
3. Бизнесмен должен обладать средствами, достаточными для первоначального взноса (некоторые банки не выдвигают подобного требования).

Список документов, который необходимо представить, зависит от конкретного учреждения. Однако в любом случае заемщику понадобится паспорт, справки, свидетельствующие о его доходах, документы на приобретаемое имущество. Стоит отметить, что банки выдают средства только в том случае, если заемщик страхует коммерческую недвижимость. Поэтому также придется представить страховой полис.

Финансовое учреждение может отказать в выдаче средств, если клиент неправильно оформил документацию, исказил данные, хочет взять заем под недвижимость с низкой ликвидностью или имущество с завышенной оценкой стоимости. Во всех этих случаях сотрудники банка не захотят рисковать средствами учреждения, в котором они работают. Но если все бумаги составлены правильно, а собственность, на которую оформляется заем, обладает высокой ликвидностью, шансы на получение средств довольно высоки.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования под залог коммерческой недвижимости в России только начинает развиваться. Сегодня не все финансовые учреждения готовы работать с подобными продуктами. Однако некоторые банки обладают возможностью выдачи подобных кредитов. Для получения средств заемщику необходимо найти подходящее здание, собрать документацию и обратиться в выбранное финансовое учреждение. Несмотря на то что подобное решение позволяет уменьшить необходимый стартовый капитал, гражданин должен быть готов к тому, что в качестве первого взноса ему придется оплатить определенный процент от стоимости имущества.