Налог за продажу квартиры в собственности менее 3 лет

Реализация недвижимости в России может попадать под налогообложение. Поэтому возникает вопрос о том, какой налог при продаже квартиры в собственности менее 3 лет. Стоимость проданного жилья оценивается как получение прибыли, дохода, с которого нужно уплатить подоходный взнос бюджет – НДФЛ. Такие ограничения зависят от стоимости продаваемого объекта и периода владения им.

Налог на доходы

Подоходным налогом или НДФЛ облагается доход, который приобретен в результате совершения сделки по реализации объекта недвижимости (земельного участка, дачи, квартиры, комнаты и пр.). Налог за продажу квартиры в собственности менее 3 лет отличается по критерию статуса плательщика:

• резиденты РФ платят 13%;
• с нерезидентов взимается взнос в размере 30%.

НДФЛ не подлежит уплате, когда с момента получения полномочий собственника прошло 3 года или 5 лет при регистрации права после января 2016 г. Простой способ определения срока – свидетельство (выписка) о праве на имущество, где отражена дата перехода права. Однако есть исключения:

1. При наследстве срок считается со дня смерти владельца. Регистрация права на собственность в Росреестре и дата оформления наследства значения не имеют. Если наследуется доля супруга, то датой исчисления будет регистрации доли умершим супругом.
2. При кооперативе датой отчета является день передачи или выплаты последнего паевого взноса.

Установленные три года не являются календарным периодом. Срок складывается из 36 месяцев следующих подряд после покупки квартиры. Отсчет периода может начинаться с любого месяца и определяется по свидетельству или выписке о праве на имущество. Не влияет образование квартиры путем объединения смежных площадей, ранее находившихся в собственности. Датой отсчета будет день регистрации новой жилой площади.

Важно! Если с приобретения недвижимости прошло 3 года, то обязанность перечислить налог и декларировать доход отсутствует.

Вычет по налогу

Для расчета взноса учитывается стоимость жилья. Чтобы заплатить меньше, цена сокращается следующими законными способами:

1. Имущественный вычет. Может применяться только резидентами в размере 1-го млн рублей. Используется один раз за один налоговый период и только для одного объекта. Налоговым периодом является год.
2. Расходы при приобретении квартиры. Если жилье приобреталось по цене продажи или дешевле, то НДФЛ не уплачивается. Имеет место бесприбыльная сделка. Налогоплательщик понес убыток.

Продавец сам выбирает подходящий способ снижения налоговой базы. Все зависит от конкретной ситуации. Главное, чтобы размер первоначальной базы для исчисления был не меньше 70%, установленной кадастровой оценки квартиры. Фиксированная налоговая льгота определена в размере одного миллиона рублей для объектов:

• частный дом;
• квартира;
• комнаты и иные подобные жилые территории;
• дачный или садовый домик;
• участок земли.

Когда продается квартира, находящаяся в распоряжении нескольких граждан, льгота распределяется на основе размера их долей.

При выборе снижения прибыли от продажи на совершенные расходы, важно иметь подтверждающие документы. К ним относятся:

• договор с агентством недвижимости, риэлтором;
• расписки, кассовые ордера, чеки и пр.;
• выписки о переводе денег продавцу;
• справки о перечисленных процентах по кредиту, если использовались заемные средства;
• платежные поручения и иные документы о расходах по приобретаемому имуществу.

Для получения льготы не могут использоваться траты по оплате страховых премий, тарифов по обслуживанию ссудного счета, отделимые улучшения (установка дверей и пр.).

Из суммы для расчета налога можно вычесть следующие расходы:

1. Затраты на покупку недвижимого имущества, включая использование кредита или ипотеки.
2. Ремонт, работы по проектированию дома, земельного участка, перепланировка комнат в квартире.
3. Приобретение дополнительной недвижимости в том же году.

Закон разрешает региональным органам устанавливать другой размер или порядок вычета. Перед совершением сделки лучше уточнить такую информацию.

Продажа квартиры с учетом изменений закона

Если квартира прошла регистрацию до января 2016 года, то при ее реализации применяется 3-летний срок. Для минимизации взноса в бюджет можно воспользоваться предоставляемым вычетом по налогу или расходами на приобретение. Применение фиксированной льготы выгодно при стоимости квартиры до 1 млн рублей, подаренной лицом, не являющимся родственником или перешедшей по наследству.

Если право на квартиру зарегистрировано в 2016 году, необходимо учесть изменения:

1. При реализации освобождение от уплаты обязательного взноса происходит после окончания 5 лет владения имуществом.
2. При расчете взноса принимается большая сумма при сравнении кадастровой стоимости и цены в договоре. Для расчета взноса по кадастровой оценке используется коэффициент 0.7. Налоговой базой является результат произведения коэффициента и стоимости по кадастру. Данные об оценке жилья можно уточнить в общем реестре, который периодически обновляется муниципалитетом. Если расчет кадастра еще не производился, то за основу принимается цена в договоре.

Показатель применяется, когда цена по соглашению ниже 70% кадастрового расчета. Если стоимость в договоре превышает этот порог, то за основу расчет применяется цена, установленная продавцом и покупателем. Нововведение направлено на сокращение махинаций на рынке жилья.

Введенные нормы не касаются жилплощади, зарегистрированной до 01.01.2016. Также не распространяется на недвижимость, приносящую доход и относящуюся к ИП.

Законодательством установлены случаи сохранения применения 3-летнего срока владения квартирой для освобождения от перечисления налога:

• правомочие собственности перешло по наследству;
• имущество было подарено членом семьи или близким родственником. Критерий родства определяется на основании Семейного законодательства;
• приватизация;
• передача квартиры по соглашению содержания с иждивением.

В других случаях, включая куплю-продажу, срок владения увеличивается до 5 лет. Изменение долевой собственности в пользу одного или нескольких владельцев не приводит к возникновению обязанности уплатить налог. Главное, чтобы владение первоначальной долей превысило 3 года. Право изменять период владения имуществом для освобождения от уплаты взноса предоставлено региональным властям. Допускается понижение периода до минимума. Увеличение предельного срока запрещено.

Декларация и подтверждающие документы

Как и многие платежи в бюджет, налоги на продажу недвижимости менее 3 лет уплачиваются совместно с направлением декларации 3-НДФЛ. Реализация недвижимости обязательно отмечается в декларации даже при отсутствии налога. В законе определены следующие сроки:

1. Декларация подается на следующий год после реализации до 30 апреля;
2. Налог перечисляется до 15 июля.

Актуальный бланк декларации можно найти на сайте ФНС, в правовых системах Гарант и Консультант Плюс. Правильно заполнить форму поможет программа 3-НДФЛ, размещенная на официальном ресурсе налоговой службы.

К декларации необходимо приложить подтверждающие документы:

• погашенное свидетельство на имущество или аннулированная выписка;
• соглашение купли-продажи;
• документы об оплате по соглашению (чеки, квитанции, платежные поручения и пр.)
• подтверждение понесенных расходов при покупке квартиры. Используются для снижения налоговой базы;
• договор дарения при продаже подаренной недвижимости;
• кадастровый паспорт, в случае значительного занижения цены в договоре, реализации подаренной или наследуемой квартиры;
• заявление на применения вычета в 1 млн рублей;
• копия паспорта.

Декларация предоставляется в госорган одним из следующих способов:

1. Почтой. Отправляется письмо с описью вложенных документов. Дата сдачи письма в почтовое отделение считается датой предоставления в инспекцию.
2. Личная подача в госоргане.
3. Представителем. К документам обязательно прикладывается доверенность. На титульном листе прописывается факт подачи декларации доверенным лицом.

Форма 3-НДФЛ заполняется в 2 экземплярах. Первый пакет сдается в налоговую инспекцию. На втором экземпляре ставится отметка госоргана. Он остается у вас для подтверждения своевременной подачи документов. Подоходный налог оплачивается через любой банк или онлайн-сервисы. Верные реквизиты лучше узнать в инспекции или зайти на сайт ФНС.

Последствия неуплаты налога и непредставления документов

Вопрос о том, облагается ли продажа квартиры налогом в собственности менее 3 лет, во многом продиктован негативными последствиями, возникающими при нарушении закона. Неподача декларации является основанием наложения штрафа в размере 1000 рублей. Уплата штрафа не освобождает от обязанности подать форму 3-НДФЛ.

К указанному штрафу прибавляются санкции за неуплату или несвоевременную уплату налога. Размер просрочки влияет на сумму взыскания, которая может составлять от 5% до 40% от обязательного взноса. Кроме того, ежедневно начисляются пени за неуплаченный налог. Расчет пени начинается с 16 июля. Инспекция вправе применить штрафные санкции при нарушениях определения налоговой базы. Вместо кадастровой оценки применена заниженная договорная стоимость квартиры. Это повлечет проведение действий:

• доначисление налога для уплаты;
• назначение штрафа в размере 20% от неоплаченной части налога;
• начисление пени.