Как рассчитать досрочное погашение ипотеки

Плательщики ипотечного кредита еще на этапе его оформления, наверняка, задумывались о досрочном погашении по своим кредитным обязательствам. Действительно, сегодня банки не запрещают заемщикам досрочно гасить кредиты постольку, поскольку это запрещено на законодательном уровне. Помимо всего прочего, за подобную процедуру взимать комиссию запрещено. Но, как правило, самостоятельно потенциальный заемщик не может произвести расчет досрочного погашения ипотеки, ответим на вопрос как это можно сделать.

Выгодно или нет платить ипотечный кредит досрочно

В первую очередь банковский заемщик должен задумываться над таким вопросом, насколько ему выгодно платить ипотеку досрочно. Хотя ответ на данный вопрос очевиден, чем быстрее заемщик выплачивает по кредиту, тем меньше он переплатит банку, ведь проценты по займу начисляются за каждый месяц пользования заемными средствами, соответственно, чем быстрее заемщик погасить основной долг, тем меньше вознаграждение ему придется заплатить в итоге.

Но у данного вопроса есть и другая сторона, ведь 90% ипотечных кредитов банки рассчитывают по аннуитетной системе расчета, если коротко говорить о данной системе, то в начале срока в большинстве своем заемщики платят проценты банку, а затем только основной долг. Соответственно по происшествию примерно половины срока действия договора при самостоятельном расчете досрочного погашения заемщик обнаружит, что сумма его основного долга существенно не изменилась.

В данном случае стоит учитывать, что банк не имеет права взыскать излишне начисленные проценты за пользование деньгами за тот срок, когда фактически заемщик займом не пользовался, соответственно, если досрочное погашение кредита планируется ближе к окончанию срока действия кредитного договора, банк в обязательном порядке должен пересчитать излишне начисленные проценты.

Обратите внимание, что отказ от возврата излишне уплаченных процентов банком противоречит статье 809 ГК РФ.

Расчет досрочной суммы ипотечного кредита по дифференцированной системе

Сегодня такое случается довольно редко, но все же банки выдают ипотечные кредиты по дифференцированной системе. Что это значит? Сумма ежемесячного платежа уменьшается по мере возврата кредита, то есть проценты рассчитываются за каждый месяц пользования заемными средствами, соответственно, с уменьшением суммы основного долга размер процентов уменьшается. Если вы внимательно посмотрите на график платежей, то поймете, что каждый месяц в счет погашения вносите одну и ту же сумму.

В данном случае посчитать досрочное погашение будет просто, для этого возьмите график ежемесячных платежей и посчитайте общую сумму задолженности за оставшиеся периода по кредиту. Полученное значение и будет сумма для досрочного погашения ипотечного кредита. В данном случае вы должны действовать следующим образом: для начала напишите заявление для досрочного погашения кредита в банк, а затем в указанную дату внесите сумму на кредитный счет.

Правда, стоит учитывать тот факт, что сумму для досрочного погашения кредита должен назначить банковский специалист, который производят расчеты с помощью специального калькулятора. В противном случае, вы рискуете не доплатить малую часть вашего кредита, что в будущем может привести к образованию у вас просроченной задолженности перед банком. Кроме всего прочего, обязательно стоит погашать кредит досрочно только после написания заявления, в противном случае, деньги будут лежать на кредитном счету, а банк в назначенный день списывать размер ежемесячного платежа.

Как рассчитать досрочное погашение при аннуитетной системе

Здесь вопрос намного сложнее постольку, поскольку платежи по аннуитетный системе рассчитываются с помощью сложных формул. В целом система выглядит следующим образом: общая сумма задолженности по кредиту плюс проценты за весь срок действия договора распределяются равными частями на весь период кредитование, соответственно, сумма ежемесячного платежа на протяжении всего срока кредитования не изменяется.

В графике платежей можно обнаружить, что с каждым расчетным периодом сумма процентов и основного долга меняется в начале срока действия договора заемщик, в основном, отдает проценты по займу, а во второй половине сумму основного долга. Поэтому в данном случае вы можете действовать лишь двумя способами: это обратиться в банк и попросить кредитного специалиста произвести для вас расчеты, или воспользоваться калькулятором досрочного погашения ипотечного кредита на одном из ресурсов в интернете.

Пример графика платежей с досрочным погашением

Тем не менее, каждому заемщику будет полезна такая информация, как рассчитывается платеж по ипотеке согласно аннуитетной системе расчета. Хотя простому заемщику, не обладающему высоким уровнем знаний в области математики, самостоятельно производить расчеты будет довольно сложно. Тем не менее, формула расчета аннуитетных платежей по ипотечному кредиту будет выглядеть так:

S=C*(P*((1+P)^m)*((1+P)^m-1)) где:

• S – сумма ежемесячного платежа;
• C – общая сумма кредита;
• P – процентная ставка за каждый месяц пользования займом (годовой процент, деленный на 12);
• M – количество периодов выплат по ипотеке.

Чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотеке, рассчитанный по аннуитетной системе, попробуем привести простой пример. Рассмотрим параметры кредита со следующими данными: общая сумма кредита 1 млн рублей, годовая процентная ставка 12% в год (0,01 в месяц, рассчитано следующим образом: 12/100/12), срок кредитования 5 лет, производим расчет:

S=1000000*(0,01*((1+0,01)^60)/((1+0,01)^60-1))=22244,44 рублей.

Это и есть размер ежемесячного платежа по ипотеке, рассчитанный по аннуитетной системе. Из этого следует, что общая сумма переплаты по кредиту составит 334666 рублей. Но в графике платежей, сумма основного долга и процентов меняется, соответственно, определить точную сумму для досрочного погашения практически невозможно самостоятельно.

Расчет досрочного погашения на онлайн-калькуляторе

Итак, из формулы аннуитетного платежа можно сделать определенный вывод, что самостоятельно рассчитать размер досрочного погашения с максимальной точностью не получится. Даже исходя из графика платежей, рассчитывая графу основного долга от момента выплаты до конца срока действия договора, вы не получите достоверного результата. Но в сети, в том числе и на официальных сайтах у банка, есть онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотечного кредита, обязательно стоит рассмотреть, как они работают.

В первую очередь для расчета досрочного погашения ипотечного кредита нужно знать всего несколько данных – это сумма ипотечного кредита, годовая процентная ставка, срок действия кредитного договора, дата досрочного погашения и сумму досрочного погашения. Если быть точнее, то годовая процентная ставка при расчете кредита основной роли не играет. А, точнее, решающая роль принадлежит полной стоимости кредита, ведь банк рассчитывает ежемесячный платеж по займу не по годовой процентной ставке, а по эффективной. То есть, это итоговая стоимость кредита, которые включает в себя помимо годовой процентной ставки дополнительные сборы и комиссии.

Обратите внимание, что размер полной стоимости кредита указан в вашем кредитном договоре.

Рассмотрим более подробно, как рассчитать досрочное погашение ипотеки с помощью онлайн-калькулятора, вам нужно указать некоторые данные:

• сумма кредита;
• размер эффективной процентной ставки;
• срок кредитования;
• размер дополнительного взноса;
• дата заключения кредитного договора;
• дата досрочного погашения ипотеки.

На самом деле, на разных ресурсах в интернете представлены разные кредитные калькуляторы, соответственно, некоторые данные могут различаться, например, с помощью онлайн-калькулятора можно рассчитать сумму досрочного погашения ипотеки с материнским капиталом другие калькуляторы позволяют перестроить график платежей с учетом частичного досрочного погашения кредита.

Несмотря на все преимущества кредитного калькулятора все же не стоит особо рассчитывать на достоверность расчетов, ведь в любом случае итоговую сумму основного долга должен озвучит непосредственно банк. Если вы решительно настроены погасить ипотечный кредит полностью досрочно, то обратитесь в банк кредитному специалисту и попросите сделать для вас перерасчет ипотеки с учетом досрочного погашения.

Правила уплаты жилищных кредитов досрочно

У клиента есть два способа исполнить свои обязательства раньше запланированного срока: он может оплатить основной долг полностью или частично. если у вас скопилась сумма, которой вы хотели бы покрыть часть задолженности по ипотеке, то здесь можете не уточнять остаток суммы основного долга, достаточно просто обратиться в банк и написать заявление на досрочное погашение кредита. Дело в том, что банки ограничивают срок подачи заявления, например, в некоторых банках подать заявку нужно за 30 дней до даты платежа, в других достаточно прийти за один день до даты очередного платежа.

Калькулятор ипотеки в Сбербанке

Обратите внимание, что по закону заемщик должен за 30 дней уведомить кредитора о досрочном погашении кредитных обязательств.

После того, как вы передадите в банк заявление, вам нужно будет пополнить свой лицевой счет на определенную сумму средств. Сделать это можно любыми привычными для вас способами. Средства будут лежать на счету до даты очередного платежа, в день, согласно графику платежей, банк спишет всю сумму и направить ее на погашение основного долга. Если вы просто пополнить кредитный счет на сумму досрочного погашения, то банк не спишет ее полностью, а будет ежемесячно взимать размер ежемесячного платежа, и в данном варианте на процентах вы не сэкономите.

Второй вариант погашения кредита – это полное досрочное погашение. То есть, вы должны внести на кредитный счет полную сумму остатка долга по ипотеке. здесь обязательно нужно обращаться в банк и уточнять сумму задолженности по займу, в противном случае, вы рискуете исполнить свои обязательства перед кредитором не до конца.

Есть еще один нюанс в частично досрочном погашении по кредиту. Дело в том, что если вы погасите часть основного долга, то должны получить дополнительное соглашение по кредитному договору, потому что изменится график ваших платежей. Обычно банки предлагают своим клиентам на выбор два способа изменения графика платежей – это сокращение суммы ежемесячного платежа или сокращение срока кредитования. Какой именно вариант выбрать решать исключительно заемщику. Хотя случается такое, что банки самостоятельно выбирают способ изменения графика платежей.

Пример заявления на досрочное погашение кредита

Обратите внимание, если вы задаетесь вопросом, что выгодно изменение графика платежей или уменьшение срока действия кредитного договора, то и тот и другой вариант выгодный, только в первом случае вы сможете сэкономить на процентах за счет сокращения срок кредитования, а в другом варианте уменьшить размер ежемесячного платежа, в связи с чем у вас появится возможность снова накопить деньги и внести еще раз их в счет досрочного погашения кредита.

Рассчитать ипотеку с досрочным погашением вы, конечно, самостоятельно едва ли можете. Поэтому не стоит особо рассчитывать на свои возможности, а проконсультируйтесь со специалистом банка. Кстати, в некоторых случаях такую информацию могут предоставить оператор горячей линии, либо вы можете обратиться в чат интернет-банкинга, если такая техническая возможность у данного банка существует.